Come tutelare il mio diritto di servitù di passaggio ?

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Per tutelare il diritto di servitù di passaggio ci sono molti strumenti, che variano a seconda delle situazioni e delle esigenze ma, prima di tutto …

Che cos’è una servitù di passaggio ?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio.

Tale diritto costituisce, perciò, un peso a carico del fondo altrui, detto “fondo servente”, per l’utilità che ne trae il “fondo dominante”.

Si tratta di un diritto reale e non personale: ossia, di un diritto che appartiene al titolare solo perché è proprietario del “fondo dominante”.

Infatti, l’eventuale vendita del “fondo dominante” comporterà anche il trasferimento automatico del diritto di servitù, senza che sia necessario farne espressa menzione nell’atto di trasferimento.

Stessa cosa vale anche per il “fondo servente” passando, quindi, il peso della servitù di passaggio da un proprietario all’altro.

Trattandosi di un diritto reale, perciò, la servitù non potrà essere trasferita separatamente dal fondo e nemmeno ceduta sotto forma di godimento (come, ad esempio, la locazione).

Come tutelare la servitù ?

Come abbiamo spiegato, chi ha il diritto di servitù viene definito come proprietario del “fondo dominante”, ossia proprietario del fondo a favore del quale esiste appunto tale diritto.

Il “fondo servente”, invece, è denominato quello sul quale grava il diritto di servitù.

Per tutelare, quindi, il diritto di servitù di passaggio, la legge consente di agire in giudizio tutte le volte che, più in generale, si abbia interesse a far riconoscere l’esistenza del proprio diritto contro chi ne contesta l’esercizio.

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Si pensi, ad esempio, ad un vicino che vi voglia impedire il passaggio attraverso il suo terreno, sul quale ritenete invece di avere una servitù, perché nel contratto di acquisto della vostra proprietà viene menzionato tale diritto di passaggio in vostro favore.

Oppure, si pensi anche al caso in cui stiate subendo impedimenti, turbative di qualunque tipo o comportamenti che pongano in dubbio o in pericolo l’esercizio della servitù di passaggio; in questo caso, la legge vi consente, infatti, di chiedere la cessazione di questi ostacoli al legittimo godimento del vostro diritto.

Infine, la legge consente anche di esperire una causa tesa ad ottenere la rimessione delle cose in pristino, oltre al risarcimento dei danni: ossia, che venga ripristinata la situazione che vi era prima dell’impedimento e di ottenerne anche un risarcimento.

In cosa consiste l’azione negatoria ?

Vengono chiamate così, il tipo di cause che possono essere promosse esclusivamente nei confronti del proprietario del fondo servente, ossia di quello gravato dalla servitù, che ne contesti o impedisca l’esercizio.

L’azione denominata “negatoria“ (ossia, a difesa della proprietà), è quella che può essere esercitata da chi vuol far valere il suo diritto sul bene altrui, per far accertare l’esistenza e il contenuto del diritto di servitù.

Le azioni possessorie

La legge consente, inoltre, al titolare del diritto di servitù di ricorrere anche agli strumenti a tutela del semplice possesso.

Le servitù possono, infatti, essere tutelate anche nel caso in cui vi sia stato, ad esempio, uno spoglio violento e clandestino: ossia, lo spossessamento realizzato con violenza (si pensi al vicino che abbia improvvisamente messo un cancello che vi impedisce di passare).

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In questi casi, si potrà agire in giudizio con l’azione di reintegrazione, tesa appunto a ripristinare la situazione di possesso come era prima.

Nel caso in cui vi siano poi state delle molestie o delle turbative nel possesso della servitù, è anche possibile esperire alcune azioni che tutelano proprio il semplice possesso: ossia, l’azione di reintegrazione e manutenzione nel possesso.

In buona sostanza, l’azione di reintegrazione o di spoglio è esperibile nel caso in cui si sia stati privati del possesso.

Questo tipo di causa ha, infatti, una funzione di recupero del possesso, perché è finalizzata semplicemente a ripristinare una preesistente situazione di fatto.

Che cos’è l’azione di manutenzione ?

L’azione di manutenzione può essere proposta da chi sia stato molestato nel possesso di una servitù, entro l’anno dalla turbativa, chiedendo appunto la manutenzione del possesso medesimo.

Tuttavia, tale tipo di causa presenta presupposti diversi rispetto a quella di reintegrazione.

Il possessore (e non anche il detentore) di un bene immobile o di un diritto reale su un immobile potrà agire in giudizio per ottenere dal giudice un provvedimento che ordini al molestatore di cessare subito l’attività denunciata.

Un presupposto del tutto particolare a tale tipo di azione è che il possesso dovrà essere “continuo, ininterrotto e pacifico” e perdurare da almeno un anno.

Ma che cos’è lo spoglio ?

Per poter intraprendere una causa di reintegrazione nel possesso, è necessario che lo spoglio, ossia lo spossessamento, sia stato attuato con violenza o clandestinità.

Come già spiegato, il requisito della violenza sta a significare che lo spossessamento sia avvenuto contro la volontà del possessore, senza che occorra che lo stesso sia avvenuto con la violenza fisica o con le minacce.

Quanto, invece, al requisito della clandestinità, basta che lo spossessamento sia avvenuto all’insaputa del possessore e che questi ne sia venuto a conoscenza dopo, a condizione ovviamente che l’inconsapevolezza non sia stata determinata da negligenza da parte dello spogliato.

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Oltre alla sottrazione o alla privazione del possesso, è necessario poi che lo spoglio crei una turbativa tale da rendere più disagevole il godimento della servitù di passaggio, senza che invece occorra anche che la privazione del possesso abbia un carattere permanente o irreversibile, essendo sufficiente tuttavia che lo spossessamento sia destinato a permanere per una durata apprezzabile di tempo.

Chi può fare causa ?

A differenza di quanto è previsto per l’azione di manutenzione, l’azione di spoglio può essere proposta sia dal possessore che al detentore, purché non si tratti di detenzione per ragioni di servizio o di ospitalità, nell’interesse proprio: si pensi, ad esempio, al conduttore (o locatario), nella veste di detentore qualificato, o all’erede.

Il possesso si differenzia dalla detenzione perché può essere definito possessore chi ha l’intenzione di usare una cosa in qualità di suo proprietario o il titolare di un diritto reale; in assenza di tale intenzione, si parla invece di detenzione e non di possesso.

Contro chi posso fare causa ?

E’ possibile agire in giudizio contro l’esecutore dello spoglio, ma quello che bisogna ben tenere in considerazione è il termine: infatti, l’azione di reintegrazione deve essere proposta entro un anno dallo spossessamento.

Tale termine annuale di decadenza non decorre dal giorno dell’effettiva scoperta del fatto lesivo, ma da quello in cui lo stesso avrebbe potuto essere scoperto con l’ordinaria diligenza.

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